Debiti condominiali: chi risponde?

Accade molto spesso che in condominio alcuni soggetti non versino regolarmente la loro quota di spese condominiali; ciò può avere conseguenze pregiudizievoli anche su quei condomini che sono sempre puntuali nei versamenti.

Non è raro, infatti, che l’amministratore si trovi in difficoltà a saldare le fatture a causa della morosità di alcuni condomini, con conseguente rischio dell’interruzione dei servizi comuni da parte dei creditori. Si pensi, ad esempio, alla fornitura dell’acqua e al rischio che, in presenza di debiti, venga piombato il contatore.

Altro rischio attinente al mancato pagamento dei debiti condominiali consiste nell’esposizione dei singoli proprietari a procedimenti di recupero forzoso del credito.

In tal caso i creditori possono rivalersi oltre che sul condominio anche nei confronti dei singoli condomini? E Se sì, in che ordine? 

Come avviene per ogni procedimento di recupero del credito, i creditori del condominio devono, preliminarmente, munirsi di un titolo esecutivo che accerti esattamente il debito.

Tale titolo, pur dando atto che il debito è da ricondursi al condominio, legittima i creditori ad agire esecutivamente anche nei confronti dei singoli condomini.

I creditori del condominio, dunque, per recuperare quanto spetta loro, potranno:

  • Procedere ad esecuzione forzata contro il condominio, tentando il pignoramento di beni condominiali, quali ad esempio il conto corrente condominiale, l’abitazione del portiere o il parco giochi condominiale. Tale via risulta, spesso, infruttuosa in ragione dell’incapienza del conto corrente condominiale, assai frequente se vi sono condomini morosi che, non pagando quanto richiesto, impediscono il rifornimento del conto corrente condominiale su cui il creditore può agire.
  • Procedere ad esecuzione forzata contro i singoli condomini morosi. Alla luce della frequente incapienza dei beni condominiali, la legge concede la possibilità di escutere i singoli condomini.
    L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, infatti, stabilisce che l’amministratore “è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che lo interpellino, i dati dei condomini morosi”. La comunicazione dei nominativi dei morosi non solo non integra una violazione della privacy, ma anzi è preciso dovere dell’amministratore, tanto da permettere ai creditori, in caso di rifiuto, di agire giudizialmente per ottenere predette informazioni.  

Spiegato quanto sopra, esiste un criterio in base al quale optare prima per agire nei confronti del condominio e poi dei singoli condomini oppure è possibile procedere come più conviene?

Ci si è spesso chiesti se tra i due procedimenti esecutivi esista un ordine da rispettare o se il creditore può scegliere liberamente tra i due procedimenti quale tentare prima.

Partendo dal presupposto che la legge nulla dice a riguardo, la giurisprudenza ha adottato due diverse soluzioni interpretative.

Secondo il primo orientamento non vi è un ordine tassativo ed i creditori possono liberamente scegliere se aggredire prima il condominio e successivamente i condomini morosi o il contrario.
Un secondo orientamento, invece, ritiene che il creditore debba prima agire nei confronti dei condomini morosi a causa dei quali è insorto il debito condominiale e solo successivamente nei confronti del condominio.

Quello che è certo è che l’art. 63 comma 2 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile tutela i condomini che sono in regola con i pagamenti. Se infatti non è chiaro chi debba essere prima tenuto a pagare tra il condominio e i condomini morosi, ciò che è certo è che non si possa aggredire per primo il patrimonio dei condomini che sono in regola con il pagamento delle spese condominiali.

Il codice stabilisce così un beneficio d’ordine in favore dei condomini in regola con i pagamenti: prima si devono escutere i condomini morosi e solo dopo gli altri.

I condomini non morosi possono dunque essere chiamati a rispondere dei debiti condominiali soltanto in subordine, dopo che il creditore abbia tentato sia l’esecuzione sul condominio sia sui condomini debitori.

Oltre a ciò, in riferimento ai condomini in regola è possibile agire con il pignoramento, ma questi risponderanno del debito soltanto limitatamente alla propria quota millesimale.

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