Distacco dal riscaldamento centralizzato: pro e contro

Il tuo condominio è dotato di un impianto di riscaldamento centralizzato. La caldaia e le condutture sono, pertanto, di proprietà comune. Restano escluse dalle parti comuni soltanto le diramazioni dei tubi che accedono alle singole unità immobiliari.  

Sei un condomino e decidi di distaccarti dall’impianto di riscaldamento centralizzato: ritieni, infatti, di poterne trarre benefici sia in termini di efficienza che in termini di consumi.

Ciò che devi sapere è che l’impianto centralizzato genera due tipi di costi:

  • fissi involontari, a prescindere dalle azioni compiute dal singolo condomino sui propri termoregolatori. Si tratta di spese per la manutenzione della caldaia, della sua pulizia periodica, degli oneri richiesti dal tecnico che gestisce l’impianto, delle dispersioni termiche, ecc.
  • variabili volontari, che dipendono dagli effettivi consumi generati in ogni unità immobiliare in base al reale utilizzo che ne fa ciascun condomino e risultanti dalla lettura degli appositi contabilizzatori.

 

Devi inoltre sapere che esiste una norma del codice civile – l’art. 1118 c.c. – che attribuisce ad ogni condomino il diritto di distaccarsi dall’impianto centralizzato senza dover chiedere l’autorizzazione a nessuno, né al Comune, né all’amministratore di condominio, né all’assemblea.

Secondo tale disposizione il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento a una sola condizione, ovvero che dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento all’impianto centralizzato e/o aggravi di spesa per gli altri condomini. Devono sussistere entrambi i presupposti affinché il distacco sia legittimo.

 

Prosegue la norma chiarendo che, in caso di distacco, il condomino con l’impianto autonomo resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

La logica conseguenza è che, se anche chi si distacca non deve chiedere l’autorizzazione all’amministratore, deve comunque comunicarglielo.

Cosa succede, invece, se il regolamento di condominio vieta il distacco dall’impianto centralizzato? Una recente ordinanza della Cassazione (n. 28051/2018) ha stabilito che una tale clausola è illegittima e non va applicata in quanto lede un diritto assoluto del proprietario dell’appartamento.

Resta tuttavia, secondo la Cassazione, la libertà dei condomini di regolare convenzionalmente la ripartizione delle spese di riscaldamento. 

Di solito, però, la giurisprudenza ritiene lecite le limitazioni contenute nei regolamenti condominiali approvati all’unanimità. In tale ipotesi, probabilmente, la clausola con il divieto potrebbe essere ritenuta legittima.

Chi si stacca dall’impianto centralizzato, però, non smette di pagare completamente per la caldaia comune che, come abbiamo detto sopra, continua a restare anche di sua proprietà ed alla quale potrebbe tornare in qualsiasi momento. Il Codice Civile stabilisce dunque che il condomino che ha provveduto a staccarsi deve comunque concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

 

Non solo. Ci sono da pagare anche i relativi consumi involontari rilevati lungo la rete di distribuzione. Si tratta delle normali dispersioni di calore che si verificano tra i tubi del riscaldamento e che, di fatto, vanno a beneficio di tutti gli appartamenti irradiando il calore anche negli appartamenti distaccatisi.

Bisogna dunque tenere sempre conto anche della dispersione di calore che passa dai tubi degli appartamenti e finisce, sebbene involontariamente, per agevolare tutti i proprietari perché, alla fine, riscaldando le pareti, finisce per portare calore a tutte le abitazioni, comprese le scale.

Se hai deciso di staccarti dall’impianto condominiale puoi agire direttamente, chiamare la ditta installatrice, farti montare il nuovo impianto e comunicare all’amministratore, con una raccomandata a.r. o una posta elettronica certificata, che dal mese successivo non parteciperai più ai consumi collettivi essendoti dotato di un impianto autonomo. 

L’assemblea, come abbiamo già spiegato, non può vietarti il distacco a meno che da esso non derivi un notevole squilibrio nel funzionamento dell’impianto generale e/o un aggravio di spesa per gli altri. Se dovesse risultare una di queste condizioni, anche un singolo condomino potrebbe farti causa per farti dismettere l’impianto autonomo.

 Ecco perché è buona norma, anche se non obbligatorio per legge, farsi predisporre, da un termotecnico abilitato, una perizia al fine di provare che non vi saranno squilibri o aggravi di costi. La perizia potrà essere inviata all’amministratore di condominio e così resa nota a tutti gli altri condomini.

Da ultimo, il condomino distaccatosi non ha diritto a richiedere i danni o eventuali restituzioni relativi al periodo in cui ha usufruito, senza soddisfazione, dell’impianto centralizzato.

 

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