Infiltrazioni in condominio: le ipotesi più frequenti

Le infiltrazioni sono un problema che affligge assai di frequente i condomini, generando accese discussioni tra coloro che vi abitano.

In presenza di infiltrazioni la prima cosa da fare è identificare la causa del problema rivolgendosi ad un tecnico qualificato che svolga le verifiche del caso e dia precise indicazioni sulle opere da eseguire. Se il problema necessita di un intervento tempestivo l’amministratore può disporre di sua iniziativa la perizia, dandone comunicazione ai condomini alla prima assemblea utile.  

Al contrario, qualora non sussista carattere d’urgenza sarà l’assemblea, con la dovuta maggioranza – pari ad un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio – a decidere la nomina del tecnico il quale verrà scelto su indicazione dell’amministratore o su proposta dei condomini.

In un condominio le infiltrazioni possono aver origine dalle parti comuni o da parti di proprietà di uno o più condomini. A seconda della causa delle stesse, dunque, si determinerà la responsabilità di un soggetto ovvero di un altro e si procederà alla corretta ripartizione delle spese necessarie da sostenere per l’intervento.

Quelle che sono considerate parti comuni sono definite dall’articolo 1117 del Codice Civile:

 Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

 Di seguito i casi più comuni di infiltrazioni in condominio:

Rottura di tubature

Se le tubature appartengono ad un appartamento allora i costi sono a carico del proprietario dell’unità immobiliare, mentre se le tubature sono site in una parte comune allora i costi sono da dividere tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Infiltrazioni nel muro perimetrale:

Questo muro è considerato parte comune quindi la spesa spetta a tutti i condomini con le quote calcolate su base millesimale, ma se il danno è causato da un difetto di costruzione grave allora si ha il diritto di agire nei confronti del costruttore entro dieci anni dalla costruzione del fabbricato. La comunicazione al costruttore deve essere fatta attraverso raccomandata A/R.

Infiltrazioni d’acqua provenienti da soffitti e terrazzi:

L’inquilino del piano inferiore può rivalersi sull’inquilino del piano superiore per i danni subiti poichè sussiste compossesso in base all’articolo 1125 del Codice Civile che così recita: “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti”.

Infiltrazioni originate dal lastrico solare:

Se il lastrico è interamente di proprietà condominiale allora le spese vanno divise tra tutti i condomini in base alle quote millesimali di proprietà. Se è di proprietà esclusiva e funge da copertura del fabbricato, allora la spesa va ripartita per un terzo a carico del proprietario e per i restanti due terzi a carico dei condomini secondo i millesimi di proprietà conformemente a quanto stabilito dall’articolo 1126 del Codice Civile: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Se ci sono più edifici singoli raggruppati in unico condominio:

Al comma 3 dell’articolo 1123 del Codice Civile viene stabilito che pagano solo i condomini dell’edificio riparato: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità”.

Gli esempi di cui sopra rappresentano le ipotesi più comuni di infiltrazione in condominio.

Si tenga presente che molto spesso il condominio stipula polizze globali fabbricato che, in casi quali quelli di cui sopra, possono essere utilizzate per l’integrale risarcimento del danno che l’infiltrazione ha provocato.

 

I casi di cui sopra rappresentano le ipotesi più frequenti di problemi di infiltrazione all’interno di strutture condominiali.

Va, da ultimo, ricordato che molto spesso i condomini sottoscrivono polizze globali fabbricato che, ove esistenti, sono utili a coprire il risarcimento del danno dovuto a causa di infiltrazioni.

 

 

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