La gestione di un condominio senza amministratore.

Per condominio si intende, giuridicamente parlando, uno stabile che abbia più di un proprietario.

La costituzione di un condominio, pertanto, è automatica.

 Non sono i condomini a scegliere quando e se realizzarlo: esso si forma come semplice conseguenza del fatto che un edificio presenti più di un proprietario.

Esistono piccoli condomini, composti da due sole proprietà, ovvero grandi condomini, in cui i proprietari sono più soggetti, anche decine.

La disciplina del condominio, riformata di recente con la L. 220/2012, è contenuta negli artt. 1117 e s.s. del Codice Civile e impone l’obbligo di nomina di un amministratore condominiale solo ove i proprietari siano più di otto.

Ogni condominio, poi, che abbia o meno un amministratore di riferimento, non si compone soltanto di parti di esclusiva proprietà di ciascun condomino, ma anche di parti comuni, come le scale, l’ascensore, il tetto ovvero il giardino.

E allora com’è possibile provvedere ad una corretta gestione degli affari condominiali, soprattutto se inerenti parti comuni, in assenza di un amministratore e pur tuttavia coordinando al meglio gli intenti di tutti i condomini?

In tale caso, tutt’altro che isolato, è opportuno – al fine di escludere conflitti interni tra i vari proprietari – che uno di essi si assuma la responsabilità di ricoprire le vesti dell’amministratore assente, diventando  – per così dire – un soggetto facente funzioni cui vengono attribuiti buona parte dei compiti e dei doveri che spettano solitamente all’amministratore di condominio.

Tra questi compiti, primo fra tutti, vi è quello di convocare l’assemblea condominiale – ordinaria o straordinaria che sia – così da garantire, per ogni decisione assunta, il libero dialogo tra i condomini che si esplica attraverso il diritto al voto di ciascuno. 

Altro opportuno accorgimento da prendere per garantire una pacifica convivenza condominiale è la redazione e la sottoscrizione di un apposito regolamento di condominio che, seppur non obbligatorio per gli stabili con meno di undici diversi proprietari, è in assoluto lo strumento più utile per risolvere problematiche, ancor prima che le stesse insorgano.

In assenza dello stesso, invero, ci si troverà costretti a seguire le più stringenti ed intricate norme dettate in materia dal Codice Civile. 

Ugualmente opportuno, seppur non obbligatorio, è dotare il condominio di un proprio esclusivo conto corrente bancario, indipendente da quelli di qualsivoglia altro condomino, cosicchè ogni somma che il condominio abbia la necessità di versare o di incassare – si pensi, a mero titolo esemplificativo, per spese comuni sborsate per il rifacimento o la manutenzione di parti comuni – venga da ivi attinta o ivi incassata.

Ad ogni buon conto, ove gli accorgimenti di cui sopra non riuscissero comunque a garantire una pacifica convivenza ovvero il facente funzioni dell’amministratore non fosse in grado di mettere d’accordo tutti i proprietari, è sempre garantito a ciascun condomino il ricorso all’autorità giudiziaria competente che provvederà a dirimere la controversia insorta.

Ugualmente, l’autorità giudiziaria può essere adita allo scopo di ottenere la nomina di un “amministratore ad acta”, ove lo stesso non sia per legge obbligatorio e pur tuttavia i condomini non siano in grado di garantire una gestione efficiente delle cose comuni.  

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