L’impugnazione della delibera condominiale

Sei un condomino, solito partecipare con assiduità alle assemblee di condominio.

Ti capita, tuttavia, a volte di tornare a casa con alcuni dubbi sulle modalità con le quali l’amministratore di condominio gestisce l’assemblea, verbalizza l’accaduto ovvero definisce l’ordine del giorno e ti chiedi se ci sia la possibilità di impugnare le delibere assembleari che ritieni inesatte.

 

L’impugnazione della delibera condominiale è quel procedimento finalizzato a privare di efficacia la delibera assembleare, facendo valere una causa

di annullamento, 

di inesistenza,

di nullità 

della delibera condominiale stessa.
Uno dei principali e più frequenti motivi di impugnazione è l’approvazione in assenza della prevista maggioranza delle delibere condominiali, ossia del c.d. quorum.
Il Codice Civile all’art. 1337 illustra l’azione di annullamento delle delibere condominiali.

All’art. 1336 c.c. vengono inoltre esaminati i quorum – costitutivi e deliberativi – necessari per la regolare convocazione dell’assemblea e per la successiva votazione, tanto nelle ipotesi in cui è sufficiente il raggiungimento di una maggioranza semplice quanto nelle ipotesi in cui è richiesta una maggioranza qualificata.


QUALI SONO I CASI DI NULLITÀ DELLA DELIBERA CONDOMINIALE

A differenza delle ipotesi di annullamento della delibera condominiale, i soggetti legittimati all’impugnazione della delibera condominiale per vizio di nullità sono tutti i condomini, anche qualora dai verbali delle riunioni condominiali risulti il loro voto favorevole.
Le cause di nullità della delibera condominiali non sono espressamente previste in via codicistica, bensì elaborate dalla giurisprudenza. Si tratta di vizi inerenti non la forma, ma la sostanza: Secondo la sentenza n. 12930/2012 della Cassazione “debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito, le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto”.


Ai fini della impugnazione della delibera condominiale per nullità non sono previsti termini di decadenza, pertanto essa può essere presentata da chiunque vi abbia interesse ed in qualsiasi tempo, nonché essere rilevata d’ufficio dal giudice, come disposto dalla Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n. 4806/2005.
La pronuncia sulla nullità della delibera condominiale ha effetti retroattivi ex tunc. Ciò significa che essa viene considerata come se non fosse mai esistita.

 

QUALI SONO I PRESUPPOSTI PER ANNULLARE LA DELIBERA CONDOMINIALE

È annullabile la delibera assembleare contraria alla legge o al regolamento di condominio, cioè quella che, pur essendo sostanzialmente legittima, presenta vizi formali.
La giurisprudenza (Cass. Civ., Sez. II, 5 gennaio 2000, n. 31) ha chiarito che la delibera assembleare contraria alla legge è quella assunta “senza l’osservanza delle forme prestabilite dall’art. 1136 c.c. 


In particolare, secondo la Corte di Cassazione (Cass. Sezioni Unite, sentenza n. 4806/2005) sono annullabili le “delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto”.
È possibile indicare, a titolo esemplificativo, alcune cause di annullamento della delibera condominiale:

  • la non corretta convocazione di tutti i condomini, per esempio se l’amministratore ha omesso di convocare un condomino (Cass. SS.UU. n. 4806/2005);
  • la ripartizione di una spesa con tabella millesimale difforme da quella prevista dalla legge;
  • la non programmazione nell’ordine del giorno dell’argomento oggetto di delibera (Cass. civile , sez. II, 05 maggio 2004, n. 8493);
  • la decisione assunta non ha raggiunto la maggioranza delle delibere condominiali richieste.


CHI E’ LEGITTIMATO ALL’IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA CONDOMINIALE

La disciplina del procedimento per annullare la delibera condominiale è descritta nell’art. 1137 c.c. come novellato dalla legge 220/2012. 
Dall’analisi del II comma emerge che la legittimazione alla impugnazione della delibera condominiale volta a chiederne l’annullamento, spetti soltanto ai condomini che siano stati assenti alla delibera assembleare, oppure che siano stati presenti, ma che abbiano espresso un voto contrario o si siano astenuti.
Una simile previsione mira a evitare impugnazioni pretestuose o “dilatorie” che, di fatto, finirebbero per trasformarsi in veri e propri abusi del diritto, contrari ai più generali canoni di buona fede e correttezza.

L’azione di annullamento deve essere proposta entro tempi assai ristretti: ai sensi dell’ art. 1137 c.c., comma II il termine per l’impugnazione della delibera condominiale volta a chiederne l’annullamento è di 30 giorni dalla data della delibera assembleare, oppure, se il condomino non vi ha partecipato, dal momento in cui ne ha ricevuto comunicazione.


QUALI SONO I QUORUM DELLE DELIBERE CONDOMINIALI.

La legge subordina il regolare funzionamento dell’assemblea condominiale, organo cui membri sono i condomini, ad una duplice condizione.
In primo luogo richiede il cosiddetto quorum costitutivo, cioè la partecipazione di un numero minimo di condomini per la regolare costituzione dell’assemblea.
Una volta regolarmente costituita, la legge richiede il cosiddetto quorum deliberativo, cioè un numero minimo di voti favorevoli per l’approvazione della delibera assembleare.
Il quorum delle delibere condominiali varia a seconda delle materie oggetto di delibera.
Entrambi i quorum sono calcolati sia “pro capite” (un condomino = un voto), che computando i millesimi di proprietà di ciascun condomino, e di questi deve sempre esserne dato conto nei verbali delle riunioni condominiali.

 

QUAL È LA MAGGIORANZA DELLE DELIBERE CONDOMINIALI

Come si è visto, per il quorum deliberativo possono essere richieste maggioranze diverse. Per alcune materie è richiesta la maggioranza “qualificata”, per altre è sufficiente la maggioranza “semplice”, in alcuni casi è necessaria l’unanimità dei condomini.


QUALI SONO I CASI DI MAGGIORANZA SEMPLICE

In particolare, la maggioranza semplice è raggiunta coi voti favorevoli di almeno la metà dei condomini presenti all’assemblea; essa è richiesta circa materie per le quali la legge non prevede quorum specifici. Si tratta di ipotesi residuali, prevista in caso di:

 

  • misure di manutenzione ordinaria,
  • approvazione del preventivo delle spese annuali e del rendiconto finale (art. 1135, nn. 1 e 2, cod. civ.),
  • impiego dei residui attivi della gestione (art. 1135, n. 3, cod. civ.).


QUALI SONO I CASI DI MAGGIORANZA QUALIFICATA

Normalmente, la maggioranza delle delibere condominiali deve essere “qualificata”. Quest’ultima richiede il voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti all’assemblea, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. È necessaria per numerose materie, quali:

 

  • nomina e revoca dell’amministratore, nonché decisioni sul suo compenso
  • liti che esulano dalla competenza dell’amministratore
  • ricostruzione dell’edificio e riparazioni straordinarie di notevole entità
  • cessazione di attività incidenti sulle destinazioni delle parti comuni dell’edificio,
  • innovazioni delle parti comuni
  • installazione di impianti di videosorveglianza in parti comuni dell’edificio
  • locazione di parti comuni dell’edificio con durata inferiore a 9 anni
  • approvazione del regolamento condominiale
  • sostituzione delibera condominiale precedente per la quale era richiesta la maggioranza qualificata
  • nomina di un revisore contabile

 

QUALI SONO I CASI DI MAGGIORANZA RAFFORZATA E DI UNANIMITÀ

In alcuni casi è richiesta una maggioranza particolarmente rafforzata, rappresentante almeno i due terzi del valore dell’edificio, per:

  • installazione e adeguamento di impianti non centralizzati
  • innovazioni su cose comuni
  • costituzione di ipoteca circa mutui finalizzati alla ricostruzione o miglioria di parti comuni
  • atti eccedenti l’ordinaria amministrazione
  • scioglimento del condominio in parti autonome
  • interventi per il contenimento del consumo energetico
  • installazione di nuovi impianti radiotelevisivi e audiovisivi e cavi per fibra ottica

Infine, per alcune materie di particolare rilievo, il legislatore richiede che la delibera assembleare venga assunta con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio, ciò avviene per:

 

  • atti di alienazione di parti comuni o di costituzione di diritti reali
  • modifica delle tabelle millesimali derogatorie ai parametri di cui all’art. 1124 cod. civ.
  • modifica di un regolamento avente natura contrattuale
  • modifica dei criteri di ripartizione delle spese di scale e ascensori


LA REVOCA DELLA DELIBERA CONDOMINIALE

Con la revoca della delibera condominiale si determina la inefficacia di una delibera assembleare già approvata, a prescindere dalla circostanza che essa fosse viziata o regolare.
Diversamente da quanto previsto per la nullità o l’annullamento, la revoca della delibera condominiale non necessita dell’intervento dell’autorità giudiziaria, ma consiste in un atto adottato dell’assemblea dei condomini, nel rispetto dei quorum delle delibere condominiali.
Sotto questo secondo aspetto, per la revoca della delibera condominiale non è richiesta la stessa maggioranza che ha approvato il precedente provvedimento, ma è sufficiente che siano rispettati i quorum previsti dalla legge in relazione all’oggetto della delibera. Se ad esempio, la delibera assembleare sulla nomina dell’amministratore di condominio è stata approvata all’unanimità, per la revoca della delibera condominiale non è richiesta altrettanto l’unanimità, ma è sufficiente il quorum di cui all’art. 1136 c.c. 

 

L’IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA CONDOMINIALE TRA MEDIAZIONE E DOMANDA GIUDIZIALE

L’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 condiziona la impugnazione della delibera condominiale alla mediazione obbligatoria. La domanda deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nel luogo del giudice territorialmente competente per dove è situato il condominio.
Con la presentazione dell’istanza di mediazione, il responsabile dell’organismo adito deve designare un mediatore e fissare la data del primo incontro, entro e non oltre trenta giorni dal deposito di detta istanza.
Se al termine del procedimento di mediazione la parti coinvolte non raggiungono l’accordo, ciascuna di essa sarà libera di ricorrere all’autorità giudiziaria, viceversa, nel caso di esito positivo della mediazione, una volta sottoscritto il verbale redatto dal mediatore sia dalle parti che dai rispettivi avvocati, l’accordo costituirà pieno titolo esecutivo.
In ogni caso, il d. lgs. n. 28/2010 fissa in tre mesi il termine di durata massima del procedimento di mediazione; la procedura di mediazione instaura sospende il termine di trenta giorni fissato per l’impugnazione della delibera condominiale.

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