Risarcimento danni immobile in seguito al rilascio da parte dell’inquilino

Sei proprietario di un appartamento e per alcuni anni lo hai concesso in locazione al medesimo inquilino che, da pochi mesi, ha regolarmente rilasciato l’immobile.  

Alla riconsegna delle chiavi ti sei accorto, tuttavia, che l’appartamento non versa in buono stato di conservazione e, anzi, l’inquilino ha provocato una serie di ingenti danni quali, a mero titolo esemplificativo, buchi alle pareti, sanitari rotti e porte scardinate.

Ti rendi subito conto che, al fine di potere riutilizzare l’immobile per te stesso ovvero per farci entrare un nuovo inquilino, ti toccherà sostenere ingenti lavori, con tutte le spese che ne conseguono.

 Tutti questi danni potevano essere evitati con un minimo di accortezza e manutenzione, la stessa manutenzione ordinaria che un inquilino è tenuto per legge a svolgere al fine di conservare l’immobile in buon stato, ma che il tuo non ha fatto.

Ora si tratta quindi di quantificare le spese e addossarle sul conduttore.

Ebbene, di seguito vado a descriverti qual è la posizione della giurisprudenza in casi simili a quello sopra riassunto.

La Cassazione, infatti, con l’Ordinanza 6596 del 2019 ha affermato che il locatore può chiedere all’ex conduttore – avanti le competenti autorità giudiziarie – non soltanto il rimborso delle spese sostenute per il rifacimento dell’immobile resosi necessarie in seguito ai danni insorti a causa della condotta di quest’ultimo, ma anche un risarcimento del danno, il cui ammontare è pari alla somma dei canoni di locazione dovuti per tutti i mesi durante i quali i lavori di rifacimento si sono protratti, di fatto impedendo al proprietario di sottoscrivere un nuovo contratto di locazione e, dunque, di mettere nuovamente a reddito l’immobile.

Prima di spiegare però come si calcola il risarcimento danni immobile in seguito alla scadenza di un contratto di locazione, dobbiamo fare una premessa per sfatare un equivoco in cui molti cadono.

Di solito, all’atto della firma del contratto di locazione, l’inquilino versa una “cauzione”. Questa dovrebbe coprire gli eventuali canoni non versati alla scadenza del contratto. Serve quindi per compensare l’eventuale morosità.

Succede molto spesso, tuttavia, che il locatore trattenga i soldi anche a titolo di risarcimento dei danni lasciati all’appartamento. 

Tale comportamento, se non riceve l’avallo dell’affittuario – ossia in assenza di accordo tra le parti – è illegittimo.

Infatti, se il canone di affitto è un importo certo e determinato in quanto fissato nel contratto, non altrettanto vale per il risarcimento di eventuali danni, il cui importo è variabile a seconda dell’entità degli stessi, dei professionisti incaricati per il rifacimento dell’immobile, nonché dei materiali utilizzati.

Ne consegue che il padrone di casa non può unilateralmente quantificare l’indennizzo se non con l’intesa dell’inquilino o con l’avallo del giudice e, dunque, non può trattenere la cauzione a titolo di risarcimento del danno subito.

Detto in termini più pratici, si può trattenere la cauzione a copertura dei danni solo se il locatore cita l’inquilino davanti a un tribunale affinché il magistrato accerti l’entità dei danni stessi.

Ma allora come si quantificano i danni provocati dall’inquilino all’immobile?

Secondo l’Ordinanza della Cassazione sopra citata, il conduttore che riconsegna l’immobile con gravi danni è tenuto a versare il canone anche per il periodo necessario alle riparazioni.

Questa ipotesi di risarcimento è assimilata al caso di “ritardata restituzione dell’appartamento”. A tal fine il proprietario non deve provare di aver ricevuto altre richieste di affitto.

Il ragionamento dei giudici è il seguente: quando il conduttore restituisce l’immobile, al termine della locazione, in condizioni tali da richiedere un restauro, il danno è già dimostrato e il locatore non deve affatto provare di aver perduto la possibilità di stipulare un vantaggioso contratto di locazione nel tempo necessario per il restauro al fine di ottenere, a titolo di risarcimento, non soltanto il pagamento di quanto investito per il rifacimento, ma anche dei canoni di locazione relativi a tutti i mesi durante i quali si sono svolti i lavori.

Per cui, qualora al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso della cosa, incombe sul conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino dell’appartamento, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori.

Il locatore, al fine di ottenere quanto sopra, non è tenuto nemmeno a provare di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste di affitto, non soddisfatte a causa dei lavori.

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