Si può vendere una casa che è affittata?

Vendere una casa affittata è un’ipotesi piuttosto diffusa che presuppone l’esistenza di un contratto di locazione già in essere.

Vediamo quali sono gli obblighi per il locatore affinché il trasferimento della proprietà sia possibile e legalmente valido.

La legge permette al proprietario di vendere una casa affittata con all’interno un inquilino. E’ possibile effettuare il trasferimento della proprietà, mediante rogito notarile, prima della scadenza del contratto di locazione. 

Il proprietario, tuttavia, ha l’obbligo, in fase di compravendita, di comunicare l’esistenza del contratto di locazione al futuro acquirente.

Non è richiesto il consenso del conduttore alla vendita. Ciò in quanto la legge stabilisce che il contratto di locazione resta in vigore alle stesse condizioni. Semplicemente il nuovo titolare dell’immobile subentra a quello vecchio nella qualità di locatore.

L’art. 1599 c.c. prevede che “il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa”.

Pertanto, l’inquilino ha il diritto di restare nella casa fino a quando non scade il proprio contratto. Nessuno potrà mandarlo via.

Il locatore che intende vendere l’immobile locato ha anche la possibilità di comunicare al conduttore la volontà di procedere al mancato rinnovo. La disdetta relativa al mancato rinnovo deve essere inviata dal locatore al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza tramite raccomandata o PEC. Inoltre, nella disdetta deve essere indicata la motivazione del diniego di rinnovo, ovvero la volontà di vendere l’immobile. In quest’ultimo caso, l’inquilino avrà la possibilità di beneficiare del diritto di prelazione, se intende acquistare lui stesso l’immobile.

Nel momento successivo alla vendita, deve essere data comunicazione all’inquilino dell’avvenuta cessione. A partire dalla data della comunicazione, l’inquilino deve versare i successivi canoni di locazione all’acquirente, suo nuovo locatore. La cessione del contratto di locazione comporta il subentro dell’acquirente in tutti i diritti del venditore, vecchio locatore. 

I pagamenti erogati al vecchio proprietario successivi alla vendita si considerano come mai eseguiti. Pertanto, non liberano il conduttore dalla sua obbligazione.

A fini fiscali, peraltro, è opportuno che il nuovo locatore proceda avanti l’Agenzia delle Entrate competente a presentare una dichiarazione di subentro nel contratto di locazione il quale, diversamente, seppur valido ed efficace, resta intestato all’inquilino e alla vecchia proprietà.

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