Trasferimenti immobiliari in separazione e divorzio

La crisi coniugale rappresenta una fase molto delicata dalla quale possono sorgere criticità nella regolamentazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi.

In essa rientra, in primis, il destino della casa coniugale. Vediamo, dunque, a riguardo quali sono le strade percorribili.

È ormai frequente nella regolamentazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi in sede di separazione o divorzio prevedere dei trasferimenti immobiliari tra essi oppure in favore dei figli.

Tali accordi, pur avendo un contenuto atipico, sono unanimemente riconosciuti dalla giurisprudenza meritevoli di tutela perché finalizzati a regolamentare dal punto di vista patrimoniale la fase di dissoluzione del vincolo coniugale.

L’accordo di separazione o divorzio che contenga trasferimenti immobiliari espressione della volontà dei coniugi è, quindi, legittimo.  

Esso, omologato dal tribunale, fa sorgere un rapporto obbligatorio tra le parti le quali devono eseguire tale obbligo effettuando il trasferimento immobiliare.

Se marito e moglie, quindi, nel loro accordo di separazione o divorzio convengono il trasferimento dal marito alla moglie della casa coniugale l’effetto traslativo, e cioè il vero e proprio passaggio di proprietà dal marito alla moglie, non avviene automaticamente con la sottoscrizione ed omologa dell’accordo ma sarà necessario un successivo atto di trasferimento immobiliare posto in essere in esecuzione dell’obbligo assunto.

Quanto sopra, dunque, significa che per effettuare il trasferimento immobiliare è poi necessario rivolgersi ad un notaio? La risposta è sì.

I trasferimenti immobiliari, indipendentemente dalla loro causa, richiedono il rispetto di alcune prescrizioni nonché il controllo di validità e, ancora, gli adempimenti pubblicitari che il nostro ordinamento pone sotto la responsabilità del notaio.

Il trasferimento di un immobile che avvenga a causa della risoluzione della crisi coniugale deve contenere, infatti, la disciplina prevista per un qualsiasi atto di alienazione d’immobile e deve essere altresì trascritto nei Registri Immobiliari e volturato in Catasto.

Tali formalità sono demandate al notaio quale pubblico ufficiale rogante o autenticante le sottoscrizioni dell’atto di trasferimento immobiliare.

E’ peraltro molto utile sapere che trasferimenti immobiliari quali quelli di cui sopra possono contare su una serie di agevolazioni fiscali che di seguito andrò a descrivere.

La legge prevede espressamente l’esenzione dall’imposta di registro, di bollo e da ogni altra tassa degli atti stipulati in conseguenza del procedimento di cessazione degli effetti civili /scioglimento del matrimonio. Per espressa pronuncia della Corte Costituzionale l’agevolazione si applica non solo ai trasferimenti in sede di divorzio ma anche a quelli in sede di separazione, data l’identità di ratio delle due fattispecie.

Tale principio è stato recepito anche dalla Corte di Cassazione che ha aggiunto che le medesime agevolazioni si applicano nel caso in cui i trasferimenti avvengano in sede di separazione e di divorzio a favore dei figli della coppia.

L’Agenzia delle Entrate ha poi avvallato con una circolare del giugno 2012 quanto affermato dalla giurisprudenza sul tema estendo sul piano pratico i benefici fiscali anche ai trasferimenti ai figli.

L’estensione del beneficio si giustifica sulla considerazione che le disposizioni in favore dei figli, oltre a costituire una forma di tutela nei loro confronti, spesso rappresentano la soluzione alle controversie tra i coniugi. Ecco allora che i trasferimenti convenuti nei loro confronti diventano elemento indispensabile per la risoluzione della crisi coniugale e possono godere del beneficio descritto.

La giurisprudenza si è occupata anche di un altro aspetto fiscale collegato ai trasferimenti immobiliari nella crisi coniugale: la decadenza dalle agevolazioni prima casa.

La disciplina ordinaria, invero, prevede che la rivendita nei cinque anni di un immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa comporta la decadenza dalle agevolazioni di cui si è goduto a meno che non si riacquisti entro un anno un’altra casa di abitazione.

In tema di trasferimenti immobiliari in sede di separazione o divorzio, invece, la Cassazione ha stabilito che la decadenza non si verifica.

Pertanto, un coniuge che in esecuzione dell’accordo di separazione o divorzio trasferisce all’altro coniuge l’immobile che ha acquistato da meno di cinque anni (godendo delle agevolazioni prima casa) non decade dalle dette agevolazioni e ciò anche se non riacquista entro l’anno un’altra prima casa.

 

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